O que é CRI?

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos de renda fixa que funcionam da seguinte forma: o emissor do ativo tem dinheiro relacionado a imóveis para receber no futuro – geralmente no longo prazo. Porém, ele precisa dos valores agora. Então, a dívida é transformada em um papel que pode ser negociado com investidores.

Quem aporta em um CRI adianta o recebimento do dinheiro para o tomador de crédito. O investidor, por sua vez, é remunerado com o pagamento de juros. Além disso, pessoa física conta com isenção de Imposto de Renda (IR) – uma medida para fomentar o mercado imobiliário. As empresas responsáveis por transformar os valores a receber em um ativo negociável para investidores são chamadas de “securitizadoras”.

Os CRIs surgiram em 1997 e passaram a ser mais populares recentemente. Isso se deve tanto ao desenvolvimento do mercado financeiro quanto dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

Passo a passo de como funciona um CRI

CRI passo a passo

Para ilustrar melhor como funciona o CRI, vamos utilizar um exemplo hipotético de uma construtora responsável por um novo condomínio residencial:

  • Primeiro a empresa lança o empreendimento, faz um estande de vendas e dá início às obras. As vendas vão bem, mas a maior parte dos imóveis é financiada;
  • Então, a companhia recorre a uma securitizadora para que essas parcelas a receber virem ativos que possam ser negociados no mercado financeiro;
  • A securitizadora pega as dívidas e transforma em títulos negociáveis para os investidores de CRI. Agora, eles podem aportar no novo título e adiantar o recebimento para a construtora;
  • Com o dinheiro em mãos, a empresa pode continuar a obra e entregar os apartamentos no prazo correto;
  • Já os investidores receberão seu dinheiro de volta no prazo estipulado, junto a um valor de juros como remuneração.

Vantagens de investir em CRI

Como explicado antes, o investimento em Certificado de Recebíveis Imobiliários é livre da cobrança de IR para pessoa física – que também conta com isenção do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF).

Pode-se dizer que a rentabilidade oferecida aos investidores é líquida: nenhum valor precisa ser descontado, afinal, nem mesmo a taxa de administração costuma ser cobrada de quem investe em CRI.

Remuneração do CRI

Para tornar os investimentos mais atraentes, não é raro serem oferecidos retornos melhores que os encontrados no Tesouro Direto, e há três tipos de rentabilidade:

  • Prefixada – o investidor sabe desde o início a porcentagem que irá receber;
  • Pós-fixada – os retornos são estipulados a partir de um indicador, como o CDI ou a Selic;
  • Atrelada à inflação – neste caso, uma parte dos certificados é prefixada e a outra pós-fixada, de acordo com a variação da inflação medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) ou pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado).

É importante atentar ao período de duração de cada certificado. Alguns levam poucos anos, enquanto outros passam de 10. Caso o investidor precise deixar a operação antes do vencimento, é possível vender o CRI no mercado secundário, porém, a liquidez costuma ser baixa – ou seja, não há garantias de que será possível vender o título rapidamente. Além disso, esses ativos não contam com proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Investimentos como LCI, LCA e CDBs são cobertos pelo fundo, que restitui até R$ 250 mil a cada investidor, caso a instituição responsável por emitir o papel passe por problemas financeiros.

Autor

Boris Bellini
Jornalista com experiências em marketing, segurança digital, mercado editorial e financeiro. No meio acadêmico, pesquisa a credibilidade jornalística. Anteriormente foi músico, tendo atuado como violoncelista e professor.

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